在今年“政府工作报告”里，有这么一段话非常重要：

积极的财政政策要更加积极有为。

今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。这是特殊时期的特殊举措。

上述2万亿元全部转给地方，建立特殊转移支付机制，资金直达市县基层、直接惠企利民，主要用于保就业、保基本民生、保市场主体，包括支持减税降费、减租降息、扩大消费和投资等，强化公共财政属性，决不允许截留挪用。

这段话至少传递了三层意思：第一，为了实现“六稳”和“六保”，中央在年建立了“直接向基层输血”的财政转移和分配制度。这2万亿将是地级市、县级市、县的救命钱，省里不准截留和挪用。所谓“六稳”是稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。所谓“六保”是保居民就业、保基本民生、保市场主体、保粮食能源安全、保产业链供应链稳定、保基层运转。第二，不要以为这是疫情下的特殊机制，未来这或许会成为一种“新常态”，三四五线城市的“饭票”将发生重要变化。第三，这2万亿还是用来“买”全国房价不大涨的钱。因为它替代的，就是土地财政。下面给大家详细分析一下。中国各级政府的财政，其实有4本账。第一本账是“一般预算收入”，主要由各类税收构成；第二本账是政府性基金收入，主要是卖地收入；第三本是国有资本经营收入，第四本账是社保基金收入。后面两项，社保基金基本上专款专用，国有资本收入可以忽略不计。所以，地方稳增长、保就业、出政绩，主要靠“一般预算收入+上级财政返还+地方债”，以及“卖地收入”。以年为例，地方政府一般预算收入一共10.1万亿，但支出了20.4万亿。多出来的这10.3万亿里，超过一半是中央财政的转移支付（中央多收一些财政收入，然后根据需要返还给地方），其他接近4万亿基本上是赤字，通过地方债等手段解决。此外，地方政府还通过卖地拿到了7.8万亿，政府性基金支出8.8万亿。所以我们可以计算出来：年全国地方政府一共支出29.2万亿，其中当年的卖地收入就占了26.7%。而在一般预算收入里，大量税收还跟房地产相关。比如年全国征收了：

契税亿元，同比增长8.4%；

土地增值税亿元，同比增长14.6%；

房产税亿元，同比增长3.5%；

耕地占用税亿元，同比增长5.4%；

城镇土地使用税亿元，同比下降8%。

另外，年全国个人所得税为1.04万亿，其中有多少是房产交易时产生的，找不到公开资料。如果按照20%计算，就是亿。年全国企业所得税为3.73万亿，国内增值税为6.23万亿，这里面如果有8%为房企缴纳，那么又有亿。由此可见，房地产对财政来说太重要了。如果这个行业停摆一年，就意味着地方政府损失至少三分之一的“口粮”。而这，还没有考虑房地产的关联性，因为建筑、建材、家具、家电等行业也高度依赖房地产。而中国房地产行业的结构，正在发生历史性变化。多个独立机构的统计都显示，中国平均每个家庭拥有住宅1.1套。也就是说，住房真正的“增量需求”主要在“有显著人口增量的大城市”。而这些大城市，比如一线城市、强二线城市，本身经济就存在多样性，再加上人口涌入，增长状况良好。这些城市，恰恰可以不依赖或者过分依赖房地产。而多数三四五线城市，由于人口增量变少，住房需求减弱，如果遏制住投资性需求，那么市场会慢慢萎缩。而这些城市往往经济结构单一，过分依赖一两个产业，甚至一两种资源，再加上人口缺乏增量，地方财政反而高度依赖房地产。所以，三四五线城市财政压力正在慢慢变大，即便没有疫情的冲击，其入不敷出也将是常态。怎么办？未来只能是增加大城市、都市圈、城市群的卖地收入，让这些城市赚得盆满钵满，然后从这些城市的“一般预算收入”里调拨走一些钱，加大财政转移力度，去补贴三四五线那些“收缩型”城市。举个例子：截至年4月末，虽然受到疫情的强烈冲击，但北京“手一松”就卖了亿的地，卖地收入同比大涨38%，几乎相当于去年全年卖地收入的一半。这非常好理解：一线城市的土地太珍贵了，之前供应量一直不多。政府突然放松，开发商当然会抢购。谁都知道，这种土地有价值，亏钱几率低。就在最近，国家还出台了三项重要的土地新政：一是下放更多土地审批权到省级政府；二是松绑了之前的“大城市边界”，允许能吸引来增量人口的城市增加建设用地；三是建立跨省的耕地保护补偿机制。说白了，只要一个城市能吸引来增量人口，建设用地“管够”。首先是省里调剂、支持。如果省里没有指标，可以到中西部、东北购买指标。比如北京扩张，要占用1万亩耕地，就到黑龙江买1万亩耕地保护指标。黑龙江人口在减少，增加保护1万亩耕地很容易，还可以获得北京的补偿。这种腾挪，就实现了“黑龙江的地”卖出“北京的价”。那么北京的钱，也可以分一部分给黑龙江来“保增长”、“保就业”。这在未来，将成为新常态。具体到年，疫情带来的“这一关”怎么过？国家深知三四五线城市的难处，通过新增1万亿赤字和1万亿特别国债的方式，筹集2万亿资金“直达地方政府”来救急。这样，就避免了地方政府“急病乱投医”，又去刺激房地产。为什么最近安徽无为又来触碰底线，出台“取消限售”的政策？就是因为稳增长压力太大。为什么这个政策又被叫停？是因为2万亿给地方的红包马上就可以兑现，中央还是不允许刺激楼市。所以，这2万亿是用来“买房价不大涨”的。尤其是买“三四五线城市”不刺激楼市的。但问题来了：今年有这2万亿，明年怎么办？以目前中国政府总的负债率，地方债、国债还有比较大的增长空间。也就是说，通过增加政府债务率，还可以购买到几年的时间，以避免刺激楼市。正如前财政部长楼继伟说的，“购买来的时间”是非常宝贵的，需要全面推进改革，激活民间活力。这样，才能用实体经济来接续增长。如果到时候接续不上，刺激楼市恐怕就成为无法避免的选项。要知道，加大政府负债率也是印钞，它本身也会让楼市“蠢蠢欲动”的。说到底，我们的未来在改革、在深化开放。只有“让企业家愿意扩大再生产，而不是买房、移民”，“让老百姓收入增长，真实消费能力提升”，“外资愿意加大在华投资”，“公务员有支持企业的积极性”，实现了这4项，我们的改革才算真正见到了成效，房价按本币计价的暴涨才能避免。伊朗就是做不到这四点，所以德黑兰的房价以伊朗本币计算，最近几年接近于“年年翻倍”，以美元计价基本稳定（这就是所谓的“美元顶”）。避免楼市按照“德黑兰模式”或者“莫斯科模式”演进，是非常有必要的。

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