年已经成为过去式，完成了它自己的使命。

，足以被记录在德阳楼市的史册。

一半是火焰山，一半是冰窟窿。一年之内，形成鲜明的对比。这就是年的德阳楼市，承接者来自年的彷徨与恐慌，上半年的逻辑是买到就是赚到。下半年却陡然间集体开始观望。转折之快，根本就无暇顾及左右。

留下的也就只有了解过去，才能看到未来。

01

新房住宅篇

年最开始很恐慌，看着房价一月一大涨，一周一小涨。怕了没有？下半年的声音成了，我看你还能怎么涨？

年，德阳主城区的房价全年均价元/㎡，环比涨幅50.61%。成为迄今的巅峰，除了价格破了纪录外，全年成交额也比较牛逼，成交量89万方成交额60.03亿，非常接近年万方的成交额60.12亿。

纵观过去13年间房价的走势，上一次的峰值在年，均价元/㎡。涨幅最为明显的便是08年之后，用了3年时间触顶。

今年德阳楼市的房价除了受到政策影响较大以外，另一重要影响因素便是供需。

大家都知道，德阳人口实际上相对有限，在没有外来资本的侵扰之下，德阳楼市非常依赖本土需求。特征很明显，-年间供应量超百万方，选择面宽了，犹豫与观望期就会变得更长，德阳的房价就会停止发育，甚至开始降价。

这个时候的市场就会出现各形各色的营销活动、促销优惠、甚至打价格战。-年间就是这样。也是在这几年中，质量问题与烂尾楼出现的机率就会增高。持续高供应除了会让价格受其影响外，库存量也会陡增。

不管德阳楼市有多火爆、或者有多么低迷。年均成交量还是相对比较稳定，大约在90万方左右。、年能创造纪录那是购房补贴以及棚改的双重功效，大补丸吃下去谁不厉害？

但是，当供应量较少库存量同样也变少之后，价格就会有所起色。年就是这样，慢慢的回升。要知道年时的均价水平只相当于德阳楼市年时元/㎡左右的水平，连最高峰年都比不过的。

如果年是价格的“补坑”，那年，就是在像川内其他城市看齐，不掉得太远。年确实拔高了整体均价，甚至很多楼盘的价格都是+。大家也都知道当下的气温比较低，年走势如何虽然不知道。

有一点可以确定，未来的房价怎么可能掉到年的水平去！年之后的几年再艰难，也没回到08年的水平，年的高峰之后还想回到16年的元/㎡，现实不允许啊。

但是，当下面临着另外一个问题，还是供应量！除了在售库存63.28万方以外，上次冷大侠扒过前18个月，德阳楼市的土地储备量超万方，这是一个很具体的数字了。不仅如此，隐藏部分还未开启。那才是冷大侠最担忧的地方。

年全年成交的户型当中，大户型的成交量明显高于去年。尤其是-㎡的户型，成交量环比增加82.34%，-㎡段环比增加40.89%。㎡以上的户型成交量大体均高于去年，而㎡以下的户型，无一例外，全部低于去年。其中60-70㎡面积段环比减少77.93%，同时价格也环比去年降低了14.85%。

而其他户型，由于德阳整体均价的升高，都整体环比上浮，其中-㎡的户型涨幅最高，达到了61.36%。

另外，年德阳市区住宅，哪个片区成交量最高呢？

城北？城南？还是黄河片区？都不是！

答案是保利国际城那一片！

成交第二名才是黄河片区

02

二手房篇

今年，二手房市场也再度刷新记录，全年成交套，环比增加31.72%破了年刚过1万套的记录。不能忘记5月份二手房成交量单月破2千套的盛世，即便在下半年二手房成交量遭遇滑铁卢。

有趣的是，近4年新房与二手房成交量对比，新房的成交套数连续下滑，而二手房成交量连年上涨。年新房的成交套数虽然降了8.47%，但是成交面积却增加了1.7%，大户型的功劳呀。

还是那个问题，是需求决定供应，还是供应决定需求？蛋生了鸡还是鸡生了蛋？为什么今年德阳楼市供应的几乎都是㎡的大户型？难道不爱刚需了吗？还是德阳人民太有钱了？

你看，年新房成交户型段，㎡以上大户型占比71.86%，㎡以下户型占比28.14%。二手房㎡以上大户型占比32.58%，㎡以下户型占比67.42%。

如果说小户型没有了市场，那二手房小户型的市场怎么出来的？

刚需不是没有，刚柔并济之间还可以调整。而真正的刚需无力承受太高的总价，转向了老破小，置换出更多的改善群体。这也说明，市场需要差异化，差异化价格，差异化产品，来满足不同购房需求的人群。

新房与二手房成交量共计超2万套，问题又来了。从年每年的1.8万套到年的2.08万套，哪儿来的这么多购房者？每年都有购房需求，无论年份是好还是撇。德阳到底有多少有钱人？

03

商铺、写字楼、车位篇

商铺，这就没有刚需一说了。动辄几百万的商铺，没有谁是买来住的吧。眼下各行各业投资皆有风险，投资房产定然是最稳健的。

而投资商铺，那更加是有钱才能干的事。年，德阳商铺成交量7.45万方，环比减少25.71%。不过成交套数确明显高于年，环比增加49.31%，人数明显多了。

年德阳商业均价也较年有所回升，均价17.76元/㎡，环比涨幅16.42%。供应量这么少，库存量也该去化一些了吧。截止12月底，商业库存量75.46万方，环比减少9.99%。

工农村片区的商铺均价有些出类拔萃呀，均价冲在了第一位。

你再猜一下哪个片区的商铺成交量最高？

（不着急，答案在文末的小程序里）

除了商铺，另外一大投资品就是写字楼了。这两年德阳写字楼市场基本上是没有供应，除了10月份万达广场供应了余套小面积的商住公寓混搭写字楼多功能用途以外，别无其他。

年写字楼市场，也火了一把。成交套数套，成交量环比增加87.42%。成交面积6.85万方，环比增加8.8%。成交均价元/㎡，截止12月库存量16.45万方，环比减少10.29%。

商业与写字楼成交量年共计套，环比去年增加59.44%。有钱人的世界，你看看那就好了，千万别当真，不努力什么都得不到的。

包括一个车位，德阳的车位库存量真的高，库存面积万方，库存套数3.3万个。魔症在于业主觉得价格高，不划算，不如停外面。而车位的销售主动权完全在于开发商，产权也是开发商所有，卖不卖你干预不了。

然而，车位的造价成本并不便宜，卖低了赔本买卖谁做？卖高了，又没有人买。不缺钱的开发商，那就放那吧。

好在从去年9月23日巴黎之春打响买房送车位的第一枪之后，年开盘的楼盘基本上都是买房送产权车位，年车位销量会猛涨一波。

年的成绩也算不错，成交个，环比增加32%，库存量环比减少18.74%。买与不买呢，完全在于你自己，各有好处。年倒数第二天就已发现，谁车上没有雪家里多半有车库，车上盖满了雪的也就当享受了一番吧。

04

万人抢房到降价维权；

开发商举报自己到降价未遂；

大吼活下去到调控过山车；

年，你我都经历了一场磨难，正如有言曰：年是过去10年来最艰难的一年，年是未来十年最容易的一年。

未来有太多的不确定性，随时都有百万种可能。

年，这一堂课，下课了。

年，又开课了，有逃课的吗？

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长按







































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